Wie man im Immobiliengeschäft durchstartet: Tätigkeit als Makler vs. Anlageimmobilien

Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien können interessante Einnahmen bringen, allerdings muss man darauf achten, dass die Gewerbeanmeldung, die Steuern und die Mehrwertsteuer korrekt geregelt sind. Wir erklären Ihnen, worin sich in dieser Hinsicht die Langzeitvermietung, die Kurzzeitvermietung und die Tätigkeit als Immobilienmakler unterscheiden.

Drei Wege, um im Immobiliengeschäft zu starten

Wenn Sie eine Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt in Betracht ziehen, haben Sie in der Regel die Wahl zwischen drei grundlegenden Wegen:

Die Arbeit eines Maklers: Was beinhaltet die Immobilienvermittlung?

Reizt Sie die attraktive Welt der Immobilien und überlegen Sie, wie Sie als Immobilienmakler durchstarten können? Während Sie bei der gewöhnlichen Vermietung Ihrer eigenen Wohnung die Gewerbeanmeldung oft ganz vermeiden können, sieht die Situation bei der Vermittlung von Immobilienverkäufen deutlich anders aus.

Als professioneller Immobilienmakler helfen Sie Verkäufern und Käufern oder Vermietern und Mietern dabei, ein passendes Geschäft abzuschließen. Wenn Sie sich fragen, ab wann Sie eine Gewerbeberechtigung benötigen, ist die Antwort eindeutig – Sie brauchen sie vom ersten Tag an. Zudem handelt es sich nicht um eine „gewöhnliche“ freie gewerbliche Tätigkeit, denn das Gesetz schreibt streng vor, dass die Immobilienvermittlung ein gebundenes Gewerbe ist und genauen Regeln unterliegt.

Wenn Sie also gerade überlegen, wie Sie Immobilienmakler werden können, müssen Sie für den Erhalt der Gewerbeerlaubnis noch die gesetzlichen Voraussetzungen für die fachliche Eignung erfüllen: Ohne entsprechende Berufserfahrung, eine Ausbildung in diesem Bereich, gegebenenfalls zertifizierte Prüfungen oder einen verantwortlichen Vertreter ist es schlichtweg nicht möglich, diesen attraktiven Beruf legal auszuüben. Zudem ist für Sie eine Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler obligatorisch, vergessen Sie also nicht, diese rechtzeitig abzuschließen.

Brauchen Sie eine Gewerbeberechtigung, wenn Sie eine Wohnung vermieten?

Die Antwort lautet: Das hängt davon ab, was genau Sie tun.

Wenn Sie die Wohnung für einen längeren Zeitraum an eine Person oder eine Familie vermieten, einen Mietvertrag abschließen und lediglich die Versorgung mit Wasser und Heizung, die Müllabfuhr oder die Reinigung der Gemeinschaftsräume sicherstellen, benötigen Sie kein Gewerbeschein. Der Staat betrachtet diese Tätigkeiten als grundlegende Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung. Es handelt sich also um eine klassische Vermietung und nicht um eine gewerbliche Tätigkeit.

Sobald Sie jedoch Gäste für kurze Aufenthalte abwechselnd beherbergen, die Wohnung reinigen, Bettwäsche waschen oder Toilettenartikel auffüllen, betreiben Sie de facto ein kleines Hotel und somit ein Gewerbe.

Das Gesetz achtet dabei nicht auf die Bezeichnung des Vertrags. Es reicht auch nicht aus, in die Anzeige „Wohnungsvermietung für einen Monat“ zu schreiben, wenn Sie in Wirklichkeit Kurzaufenthalte und Vollservice anbieten. Entscheidend ist der tatsächliche Inhalt Ihrer Tätigkeit. Die Finanzverwaltung weist darauf hin, dass die kurzfristige Unterbringung im eigenen Namen nicht unter § 9 des Einkommensteuergesetzes (ZDP) als Mieteinnahmen eingestuft werden kann, sondern unter § 7 als selbstständige Tätigkeit, also als gewerbliches Unternehmen mit Gewerbeberechtigung.

Wie werden Einkünfte aus der Tätigkeit im Immobilienbereich richtig versteuert?

Wenn Sie als Immobilienmakler als Selbstständiger tätig sind (Sie sind kein Angestellter), können Sie zwischen vier Möglichkeiten wählen, wie Sie Ihre Einkünfte aus der Geschäftstätigkeit versteuern.

Von Ihrem Nettogewinn, also der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, zahlen Sie 15 % Einkommensteuer und dürfen auch die Zahlungen für Sozial- und Krankenversicherung nicht vergessen.

Bei langfristigen Vermietungen an natürliche Personen bewegen Sie sich im Rahmen von § 9 des Einkommensteuergesetzes. Sie können die tatsächlichen Ausgaben geltend machen oder die Pauschale von 30 % der Einnahmen in Anspruch nehmen, maximal bis zu 600.000 CZK. Für kleinere Vermieter ist dies die einfachste Variante – Sie müssen wegen einer einzigen Wohnung kein Gewerbe anmelden und sich nicht um die Buchhaltung kümmern.

Dagegen fallen kurzfristige Beherbergungsdienstleistungen, die Sie direkt oder beispielsweise über Internetplattformen wie Airbnb oder Booking anbieten, sowie die Vermietung von Gewerbeimmobilien unter § 7 des Einkommensteuergesetzes (Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit). In der Praxis bedeutet dies für Sie die Anmeldung eines freien Gewerbes und oft auch die Erfassung von Einnahmen und damit verbundenen Ausgaben mittels Steuerbuchführung oder Buchhaltung. Wenn eine solche Geschäftstätigkeit Ihre Haupteinnahmequelle ist, vergessen Sie auch in diesem Fall nicht die Abgaben für Selbstständige.

Achten Sie auch auf die Mehrwertsteuer: Was sollten Sie beachten?

Die langfristige Vermietung von Immobilien ist gemäß § 56a des Umsatzsteuergesetzes von der Umsatzsteuer befreit. Für Beherbergungsdienstleistungen gelten andere Regeln: Es handelt sich um eine Dienstleistung und somit um eine steuerpflichtige Leistung, die derzeit unter den ermäßigten Steuersatz von 12 % fällt.

Der Umsatz für Mehrwertsteuerpflichtige wird nicht mehr rückwirkend für beliebige 12 Monate berechnet, sondern streng nach Kalenderjahr (von Januar bis Dezember) verfolgt. Derzeit müssen Sie gleich zwei Grenzen im Auge behalten:

• 2 000 000 CZK: Wenn Sie diesen Umsatz im Laufe des Jahres überschreiten, werden Sie ab dem 1. Januar des folgenden Jahres mehrwertsteuerpflichtig (Sie haben Zeit, sich darauf vorzubereiten).
• 2.536.500 CZK: Dieser Betrag entspricht der europaweiten Grenze von 100.000 Euro. Wenn Ihr Geschäft so gut läuft, dass Sie auch diese zweite Grenze überschreiten, werden Sie sofort mehrwertsteuerpflichtig.

Bei der Vermietung von Kurzzeitunterkünften über Plattformen gibt es noch ein weiteres Detail zu beachten. Wenn Airbnb oder Booking Ihnen eine Provision als Dienstleistung aus dem Ausland in Rechnung stellen, werden Sie zu einer sogenannten „identifizierten Person“ für Mehrwertsteuerzwecke. Genau in diesem Moment ist es sinnvoll, einen Steuerberater zu konsultieren und Ihre Steuerangelegenheiten überprüfen zu lassen.

Praxisbeispiel: dieselbe Wohnung, zwei völlig unterschiedliche Situationen

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine 2-Zimmer-Wohnung in Brünn. Sie können damit auf zwei Arten verfahren, die sich auf den ersten Blick vielleicht nicht so sehr unterscheiden, aber aus Sicht der Behörden handelt es sich um unterschiedliche Situationen:

Wann lohnt es sich, für das Immobiliengeschäft eine GmbH zu gründen?

Anfänger im Vermietungsgeschäft denken oft, dass eine GmbH automatisch niedrigere Steuern bedeutet. In der Praxis ist das nicht der Fall. Wenn Sie einen einzigen langfristigen Mietvertrag haben, ist es am sinnvollsten, diese Einnahmen als natürliche Person zu versteuern.

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung sollten Sie hingegen gründen, wenn:

• Sie ein größeres Portfolio aufbauen und weitere Immobilien kaufen,
• Sie mit mehreren Personen in das Geschäft einsteigen (sei es als Investor oder Mitbegründer – in einer GmbH können Sie nämlich Eigentumsanteile, Gewinnverteilung sowie gegenseitige Haftung und Bürgschaften für Schulden klar und sicher rechtlich regeln),
• Sie planen, Gewinne in weitere Projekte zu reinvestieren (sog. „Flip“),
• ein Entwicklungsprojekt starten.

Wir helfen Ihnen, im Immobiliengeschäft ohne unnötige Fehler zu agieren

Sind Sie sich nicht sicher, ob Sie für den Start Ihres Immobilienunternehmens ein Einzelunternehmen oder direkt eine GmbH wählen sollen? Wir helfen Ihnen bei der Auswahl der geeigneten Unternehmensform und kümmern uns um alles von A bis Z, einschließlich der Bereitstellung eines virtuellen Firmensitzes.

Konzentrieren Sie sich auf Ihr Immobilienportfolio, den Papierkram und die rechtlichen Formalitäten überlassen Sie uns. Schreiben Sie uns einfach über das untenstehende Kontaktformular.