Hypotheken für Unternehmer und GmbHs - Tipps aus der Praxis

Sie sind Unternehmer und möchten Ihr Eigenheim oder Ihre Anlageimmobilie finanzieren? Die Banken sind strenger, wenn es um Unternehmenseinkünfte geht, und verlangen oft mehr Unterlagen als bei Arbeitnehmern. Worauf achten sie wirklich, wie unterscheiden sie sich, und warum wird die Wahl des Ansatzes und des Instituts Ihre Chancen auf eine Genehmigung erheblich beeinflussen? Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie Sie sich vorbereiten und die Kreditwürdigkeit nicht durch eine "zu gute" Optimierung blockieren.

Die Finanzierung des Immobilienerwerbs ist für Unternehmer eine Herausforderung - ob es sich nun um eine Hypothek für das Eigenheim, eine Investitionsimmobilie oder ein Investitionsdarlehen für eine firmeneigene Immobilie handelt, die die Position des Unternehmens stärken und seine zukünftige Entwicklung sichern kann.

Die Banken behandeln jedoch das Einkommen von Unternehmen anders als das Einkommen von Arbeitnehmern. Sie prüfen die Anträge individuell und verlangen oft mehr Unterlagen und Nachweise über die Stabilität des Einkommens.

Barbora Stodůlková vom Finanzberatungsunternehmen Explicit Invest hat Tipps verfasst, wie man sich auf eine Hypothek vorbereiten kann, worauf man achten muss und wie ein guter Buchhalter und Finanzberater den Weg zur eigenen oder geschäftlichen Immobilie wesentlich erleichtern kann.

Warum ist eine Hypothek für Unternehmer eine Herausforderung?

• Die Banken sind an Stabilität und vorhersehbaren Einnahmen interessiert. Beides ist für Unternehmer schwieriger als für Angestellte.
• Unternehmer optimieren häufig ihre Steuererklärungen, was ihre ausgewiesenen Gewinne (und damit ihre Kreditwürdigkeit bei der Bank) formal verringert.
• Die meisten Unternehmer gehen davon aus, dass sie nur ihre Hausbank aufsuchen müssen, aber in Wirklichkeit müssen sie alle Banken auf dem Markt vergleichen, bevor sie einen Antrag stellen.
• Für einen Selbständigen mit Pauschalbesteuerung wird eine andere Bank geeignet sein als eine, die Steuerunterlagen führt und die tatsächlichen Kosten berechnet.

Wichtige Kriterien für Banken bei der Beurteilung eines Unternehmers

Ein wesentlicher Schritt vor dem Erwerb einer Immobilie ist nicht nur der Plan, eine bestimmte Immobilie zu kaufen, sondern vor allem die Berechnung der Kreditwürdigkeit, d. h. die Fähigkeit des Antragstellers, die Hypothek später zurückzuzahlen.

Es wird allgemein empfohlen, den Finanzplan für den Immobilienkauf mindestens 6 Monate im Voraus zu konsultieren, idealerweise mehr als ein Jahr, da die Banken bei Unternehmern vor allem das bisherige Einkommen beurteilen.

Zur gleichen Zeit:

• Die "Steuerbasis" (Reingewinn) ist ausschlaggebend für die Berechnung der möglichen Hypothekenhöhe - sie kann durch Optimierung stark beeinflusst werden.
• Wichtig sind die abgegebenen Steuererklärungen und die Dauer der Geschäftstätigkeit (bei GmbHs idealerweise 2 Jahre, bei Selbstständigen mindestens 6 Monate, bei den meisten Banken jedoch 12 Monate).
• Nebeneinkünfte (z.B. Miete, VZÄ) können hilfreich sein, müssen aber nachgewiesen werden.

Praktische Fälle

1) Selbständiger im IT-Bereich mit pauschaler Aufwandsentschädigung

• Musterfall: Herr Korunka arbeitet als Programmierer in einer IČO und nutzt für steuerliche Zwecke eine Aufwandspauschale, d.h. 60% des Einkommens. Seine Steuerbemessungsgrundlage ist aufgrund der pauschalen Ausgaben niedrig.
• Tipp für Kunden. Unicredit, Komerční banka und mBank gehen dieses Jahr ähnlich vor.

2) Selbständiger mit echten Ausgaben

• Modellfall: Frau Rich ist Beraterin und führt eine Steuererklärung (vereinfachte Buchhaltung) mit echten Ausgaben - sie belegt ihre Ausgaben mit Rechnungen, Quittungen usw.
• Tipp für Kunden. Nach einem Vergleich aller Banken auf dem Markt gibt ein Finanzberater der Bank eine Vorstellung von der maximalen Hypothekensumme, die sie von jedem Institut erhalten kann.

3) Selbstständige in der Pauschalbesteuerung

• Modellfall: Herr Vernünftig zahlt jeden Monat einen festen Pauschalbetrag an den Staat (einschließlich Steuern, Sozialversicherung und Krankenversicherung) und gibt keine traditionelle Steuererklärung ab.
• Was die Bank löst: Einige Banken hatten bisher Schwierigkeiten, dieses Modell zu akzeptieren - die Angaben zum Einkommen sind begrenzt, und es fehlt eine herkömmliche Steuererklärung, auf die sie sich stützen können.
• Tipp für Kunden: Vor der Beantragung eines Kredits sollte man sich bei einem Fachmann erkundigen, an welche Bank man sich wenden muss, und bereit sein, alternative Unterlagen vorzulegen (z. B. 3-12 Monate Kontoauszüge, Verträge mit Kunden). Die ČSOB-Hypothekenbank, die Unicredit oder die mBank eignen sich am besten für eine alternative Bewertung der Pauschalbesteuerung. Ein qualifizierter Berater wird den Kunden beraten, wie er das Einkommen für die Anerkennung der letzten 3 Monate auf dem Konto erhöhen kann.

4) Inhaber einer GmbH mit Anstellung in seinem eigenen Unternehmen

• Modellfall: Frau Penízková ist Geschäftsführerin und Angestellte ihres eigenen Unternehmens, sie bezieht ein regelmäßiges Gehalt.
• Tipp für Kunden.

5) Inhaber einer GmbH ohne Anstellung

• Modellfall: Herr Saving ist Eigentümer einer GmbH, ist aber nicht bei dieser angestellt, er zahlt sich selbst einen Anteil am Gewinn oder eine Vergütung für die Ausübung seiner Tätigkeit.
• Tipp für Kunden: Česká spořitelna, Raiffeisenbank, ČSOB und Raiffeisen stavební spořitelna können Einkünfte aus Gewinnen (sowohl ausgeschüttete als auch nicht ausgeschüttete in bestimmten Fällen) annehmen. Es ist eine gute Idee, sich mit Ihrem Finanzberater darauf vorzubereiten, bevor Sie Ihre Steuererklärung für die GmbH einreichen.

Die Rolle des Buchhalters, des Finanzamtes und des Finanzberaters

Eine gute Buchführung und eine ordnungsgemäße Dokumentation werden den Umgang mit der Bank wesentlich erleichtern. Es ist von Vorteil, wenn der Steuerberater den Prozess der Steueroptimierung mit dem Weg zum Vermögensaufbau in Einklang bringt.

In Zusammenarbeit mit einem Finanzberater kann der ausgewiesene Gewinn dann zum Kauf einer Aktie oder einer Anlageimmobilie führen. Idealerweise wird der gesamte Prozess durch einen soliden Finanzplan und eine Strategie zum Vermögensaufbau abgedeckt.

Zusammenfassung und abschließende Tipps

• Bereiten Sie alle Unterlagen rechtzeitig vor und stimmen Sie den Kaufplan mit Ihrem Buchhalter und Finanzberater ab.
• Denken Sie an den Zusammenhang zwischen der Steueroptimierung und der Höhe des Kredits.
• Nehmen Sie professionelle Dienstleistungen in Anspruch, die Ihnen helfen, den gesamten Prozess effizienter zu organisieren und zu verwalten.

Und wenn Sie Ihr eigenes Unternehmen haben und nicht wissen, was Sie mit Ihren Steuern machen sollen, sind wir für Sie da. Wenden Sie sich an uns, wenn Sie eine Steuererklärung für Privatpersonen oder eine Steuerberatung für Unternehmen benötigen, damit Sie Ihre Steuerangelegenheiten richtig regeln können.

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